“租金贷”风险多地爆发 租客“被贷款”苦于维权

《经济参考报》记者调查发现,今年以来,长租公寓“租金贷”爆雷事情频发,不只事关租客的合法权益,也折射出一些金融机构展开业务时公平诚信和业务标准的缺失。专家以为,“租金贷”作为金融创新形式曾经明显跑偏,随着各地陆续迸发租金贷风险,亟待监管部门出手统一监管,树立健全住房租赁市场监管体系。

来沪工作的26岁青年郏高阳,近期发现本人不知不觉背上了一笔消费贷款,若不还款每天都在产生违约金。近期,上海长租公寓企业“寓见公寓”资金链断裂,不少像郏高阳这样的租户不只被房东驱逐,拿不回租房押金的同时,还发现本人背上贷款。

“零中介费”、“拎包入住”、“按月付租金”、“管家效劳”……看起来很美的长租公寓吸收了不少像郏高阳这样的租客。郏高阳今年8月10日经过总部位于上海的寓见公寓平台租了一间房,管家通知他,交纳两个月押金后,只需签一年的合同,并按月支付租金,就能取得租金优惠,由原来的每月1800元优惠到1710元。

郏高阳心动了。“管家说帮我操作,拿我的手机下载注册了一个元宝e家的APP,说是开通账单分期付的功用,绑定银行卡,以后每个月把租金打入卡中就能够自动扣款。还让我手拿身份证拍了照片,当时我以为这是寓见公寓租房的手续。”

其实,元宝e家是一家相似于助贷机构的互联网信息效劳公司,背后的贷款资金提供方实践上是消费金融公司、银行等金融机构,元宝e家的收益是金融公司给的贷款佣金。

郏高阳办理的正是这样一笔由元宝e家为中间商、晋商消费金融股份有限公司(以下简称“晋商消费金融”)为放款方的一年期18810元租金贷,每月所谓的付租金,其实是在还贷款。经过受托支付,晋商消费金融将18810元一次性支付给寓见公寓平台。

寓见公寓的运作形式慢慢浮出水面。寓见公寓和房屋一切者签署3-5年以至更长的租约,分期付房款给房东,将房源重新装修后,在平台上转租给租客。然后经过协作的第三方金融公司,用坦白、狡诈等方式层层诱导租客签下贷款合同,一次性套取租户贷款,从而沉淀大量资金用于再扩张。据记者理解,第三方协作金融公司和链条众多,既有消费金融公司、P2P平台、助贷机构,也有建行、浦发等传统金融机构。

但是这一链条,在寓见公寓运营管理不善、资金流断裂后被突破。10月底,郏高阳在寓见公寓租房两个月后,从未打过交道的房屋一切者忽然到访,称寓见公寓曾经倒闭跑路,房东没有按期收到寓见公寓的房租,请求租客搬离。

“房东和寓见公寓签了4年租期,到今年年底就到期了,但我和寓见公寓签的租期却到明年8月份,背下的贷款也是一年期。”郏高阳这才晓得本人早已落入了圈套。

而此时,寓见公寓曾经“爆雷”,APP无法翻开、管家失联。雪上加霜的是,他收到了第三方公司请求继续按月出借贷款的通知,假如不按期还款,会产生滞纳金同时影响个人征信。

“原来元宝e家的APP内,订单详情里只要房屋租期、分期金额、分期数、租房起止日期,基本看不出来是一个贷款产品。但寓见公寓爆雷以后,却多出了一个‘晋商分期借款合同’一栏,点开后,是一份晋商消费金融个人消费贷款客户知情及风险告知书,借款人是郏高阳的电子签章,而这个签章我历来没有见过。”郏高阳说。

多名租客向记者证明,均有相同状况呈现,只是有的租客的贷款人是晋商消费金融,有的是别的银行等机构。作为没有金融资质的助贷机构,在和寓见公寓协作“租金贷”的过程中,元宝e家被以为也有蓄意坦白等诸多违规动作。

据《经济参考报》记者调查采访,不少长租公寓平台都经过坦白合同内容、诱导、狡诈等方式,应用租客个人信誉申请办理租金贷。而一旦爆雷,租客就成为最大受害者,租金贷的风险和问题原形毕露,但租客却面临维权追责艰难的困境。

“如今不晓得该怎样办,押金拿不回来的就算了,查了央行征信报告,的确有一笔晋商消费金融的消费贷款。1.8万元的贷款发放到了寓见公寓,如今却还要我来还贷,不还款的话到时分会有征信污点。”郏高阳感到很懊丧。

据理解,寓见公寓为上海小寓信息科技有限公司旗下品牌。其官网信息显现,成立4年以来,管理资产超越300亿元。现已规划上海及华东地域,已开门店43家,开业房源数超越2万。触及的租客人数不少。记者理解到,目前寓见公寓上海租客树立的一个维权QQ群人数已超越2000人。

日前,记者在寓见公寓公司总部看到,大门紧闭,门上张贴的公告称,公司由于整个行业的深入变化和调整,以及本身的运营管理不善,曾经呈现了严重的资金短缺,公司股权已全部质押给贷款银行,账户管理权已被贷款银行全面接纳,公司曾经没有任何资金能够分配。

日前,作为资金方之一的上海华瑞银行也向寓见公寓发出信贷资产平安告知函。告知函显现,此前华瑞银行向寓见公寓发放了专项贷款,用于长租公寓房屋装修。鉴于寓见公寓运营的局部长租公寓装修资金来自华瑞银行贷款,相关房屋出租产生的租金收入为上述贷款的还款来源,寓见公寓须充沛保证上述资产平安,未经华瑞银行允许不得擅自处置上述装修资产。

寓见公寓的问题并非首例。此前,杭州鼎家公寓“爆雷”,近日北京昊园恒业也呈现同样状况。租金贷一旦“爆雷”,租客就成为最大受害者,其风险和问题原形毕露,而租客维权追责却面临困境。

“租房所在区的派出所、法院都找了,但都不立案。”郏高阳想找律师帮助打官司,但思索到数额不小的律师费,他又犹疑了。“只能向监管部门投诉,但也不断没有得到回复。”

上海市消费者权益维护委员会9月10日就曾经通报称,长租公寓相关投诉今年猛增,亟待相关部门增强监管。局部长租公寓中介效劳机构误导消费者经过与其协作的第三方金融机构停止贷款,以消费者的信誉风险换取资金保证,一旦运营不善,极易形成消费者面临个人资金或征信风险。

郏高阳通知记者,本来想尝试一下信誉租房,能够月付租金减轻压力,没想到却沦落到无房可住还要还贷款的境地,当时真不该置信寓见公寓这个品牌,也不该下载分期支付的软件。他的心声也代表了很多租客无法的声音。不过,这也反映出,在金融创新把戏不时创新的今天,不少消费者的金融平安认识淡薄。

记者接触的一家消费金融公司相关人士向记者坦言,贷款曾经一次性支付给寓见公寓,假如租客不继续还款,他们也面临不良贷款问题。他说:“我们只是背后的出资方,我们收到的借款合同、借款人签字等都是齐全的。至于这些租客是怎样签下这些合同的,是不是不知情,是不是被狡诈,这些和元宝e家这些赚取佣金的助贷机构以及寓见公寓这种长租房平台有关。”

华东政法大学经济法学院教授陈岱松则以为,租客在不知情的条件下签署借款合同,而且所借款项不进入租客帐户,假如出借人没有明白告知“租金贷”的内容,出借人则有相应义务。租客属于受害者,在不能续住的状况下,能够不还之后的“贷款”,同时向出租方主张违约义务。

首先,贷款误导严重、信息披露缺失,“租金贷”变身“套路贷”。依据记者的调查,为了吸收租客承受“租金贷”方式,在实践操作中,长租公寓运营商通常会采取坦白、误导和给予一定优惠的方式诱导承租人办理分期贷款。

例如,有的运营商以至会承当房屋承租人局部或全部的贷款利息。郏高阳“被办理”的晋商消费金融贷款就是如此,为了掩饰这是一笔贷款,记者看到,郏高阳办理的贷款为零利息零手续费,也不显现“贷款”二字,只显现为“分期业务”。所以,郏高阳不断以为本人只是办理了房租月付的手续。

其次,绕开监管,业务风险突出。尤须警惕的是,市场逐步涌现出诸多租房分期信息效劳平台,如元宝e家、分付君等,他们没有金融资质,不受金融监管和约束,却充任资金桥梁的角色。这也招致了他们能够有备无患地和寓见公寓这类企业联手欺骗租客,在不知内情等情形下签下贷款协议。而背后真正受监管约束的银行、消费金融公司等持牌机构,则能够理直气壮地称本人不违规,由于有贷款合同、有租客手持身份证的照片认证、受权等。

“不良企业诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,是违法违规行为。”陈岱松表示。

另外,管理才能单薄,资金违规挪用。陈岱松表示,长租公寓经过手中扣下的“租金贷”,猖獗抢占房源,使得公司范围如滚雪球般疾速收缩。只需租房市场处于上行期,且有持续的新房源和源源不时的新客户入场,长租公寓的资金自融链就不会断。但是一旦房租中止上涨以至下行,长租公寓的资金链就很有可能断裂,无法继续支付房东的租金,从而招致全行业的大崩盘,引发严重的法律问题。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松指出,防备“租金贷”业务风险的机制主要牵涉两个层面:一是底层借款人(租客)的还款意愿和才能;二是长租公寓运营商的融资微风控管理才能。但是,在这些机制尚未完整树立起来的状况下,一旦资金回款呈现问题,不只对本身运营产生负面影响,还会直接牵扯到房屋承租人、出租人、放贷机构及投资者。在曾经“爆仓”的事情中,资金违规挪用招致的信誉偿付才能降低均无一例外地成为招致长租公寓运营商倒闭或者跑路的最后一根“稻草”。

“租金贷”业务蕴藏的风险曾经对金融市场和社会稳定构成一定冲击,下半年以来,西安、杭州、上海、重庆等地都相继发文标准“租金贷”业务,停止风险提示。但眼下,前期积聚的风险处于加速迸发期,监管举措如何详细落到实处?消费者如何不成为违规企业“爆雷”前的牺牲品?爆雷后消费者权益又如何保证?尽快处理这些问题都是燃眉之急。

巴曙松以为,“租金贷”客观上构成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大,但从各地已出台的监管政策看,我国目前尚无针对住房租赁信贷业务方面的统一监管规则,对中介机构结合金融机构等发放的租房贷款请求也并不明白,对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。倡议我国应当积极增强制度建立,尽快补齐监管短板。

上海市住建委等五部门9月底印发的“租金贷”相关业务标准通知请求,企业协作展开个人“租金贷”业务,应当事前征得原始房东书面同意,不得强迫或诱骗租客运用个人“租金贷”,不得在签约前收取定金或设置其它条件;关于代理经租企业可能呈现的资金链断裂风险,通知规则,企业应当严厉把控本身杠杆率,亲密关注企业活动性,个人“租金贷”放款周期要与向房东支付租金的周期相匹配;同时,通知请求银行业金融机构审慎展开个人“租金贷”业务,合理肯定个人“租金贷”额度和期限,贷款期限最长不得超越住房租赁期限。

其实,租金贷作为一种融资创新形式,本来不是“洪水猛兽”。但在长租公寓平台公司一窝蜂式开展的背景下,租金贷“跑偏了”。

“租金贷”牵涉主体较多,触及证监会、住建部、银保监会等多个部门的职责职权。巴曙松以为,首先应明白监管主体职权,树立健全住房租赁市场监管体系。倡议制定统一的管理细则,明白从业机构管理请求,标准住房租赁信贷行为,增强住房租赁信贷审慎运营;另一方面,要细化监管职能,确保在市场次序、租赁关系、监管体系、投诉渠道、惩罚机制上构成强迫约束型的制度布置。

其次,经过好的制度设计来保证承租人利益和有效化解纠葛。一方面,应对长租公寓租房分期贷款的一切参与者停止充沛的风险提示和信息披露,同时明白规则长租公寓运营商的制度流程,增强与承租人的信息沟通,尽到对承租人告知义务,充沛维护承租人作为金融消费者的权益。另一方面,为了避免长租公寓运营商应用“格式”合同和“霸王”条款损害承租人利益,能够由监管部门或者行业协会出台“示范性”合同,作为租房过程中的合同模板,除了保存必要合同条款,应当尽可能地简化合同流程,保证承租人权益。

时期周报记者梳理发现,各城公积金发放个人贷款的笔数和金额均呈正向增长。其中,厦门表现得最为明显:2018年,厦门共发放个人住房贷款0.92万笔、74.10亿元,同比分别上升155.56%和231.54%。

与2017年相比,这一变化特别明显。2017年,多城公积金发放个人贷款的笔数和金额均呈环比降落。同样以厦门为例,2017年厦门仅发放个人住房贷款0.36万笔、22.35亿元,同比分别降落73.04%和73.95%。

深圳市房地产研讨中心高级研讨员李宇嘉向时期周报记者剖析指出:“在2017年房地产市场调控环境下,住房公积金政策和房贷政策同步收紧,当年公积金贷款降落幅度较大。到2018年,随着各地对公积金贷款的政策扶持,以及全年市场成交中的刚需占比逐步加大,对公积金贷款的需求也相应增大。”

令人浮光掠影的是,2018年也是各地相继调整公积金贷款政策的一年,其中又以北京力度最大。去年9月,北京发布公积金贷款新政,详细变化包括二套房“认房又认贷”、公积金贷款与缴存年限挂钩、调整首付比例等,被称为“史上最严公积金新政”。

多位专家向时期周报记者剖析表示,新政之所以没有拉低去年公积金贷款笔数和金额,一是这些政策多为“打补丁”,对刚需购房者影响有限;二是2018年房地产市场虽低迷,但实践成交量和房价并未显著降落,房贷需求也未减少;三是各地公积金新政多发布在第四季度,对全年影响有限。

中原地产首席剖析师张大伟在承受时期周报记者采访时指出,仍以北京为例,去年9月施行的公积金新政仅影响第四季度信贷行为。数据显现,2018年北京全年成交面积496.26万平米,前三季度成交面积已达316.43万平米,超全年面积的六成。“从信贷角度来说,前三个季度曾经发放了很大一局部额度了。”张大伟解释道。

同策研讨院研讨总监张雄伟对时期周报记者指出,房贷数据应与房地产市场销售状况坚持分歧,但2018年住房公积金中个人房贷的增长,却与市场销售的实践状况背叛。

据国度统计局数据,2017年全国商品房销售面积169408万平米,其中住宅销售面积144789万平米,比上年增长5.3%;2018年,全国商品房销售面积171654万平米,其中住宅销售面积147929万平米,比上年增长2.2%。

从数据看,2017年、2018年我国住房销售增速虽有所放缓,但仍坚持正向增长,与各银行放贷的增长态势分歧。

2018年各银行新增贷款中,房贷仍占重要位置,但增速持续回落。2016年,五大行个人住房贷款增速约为30%;2017年跌至15%―20%;到2018年,五大行个人住房贷款增速多彷徨在15%或低于15%。

2018年,全国公积金缴存额持续增长。以北京为例,2018年度,北京地域住房公积金缴存额1980.1亿元,同比增长15.7%。截至2018年末,北京地域住房公积金缴存总额13096.37亿元,同比增长17.8%;缴存余额4244.08亿元,同比增长14.1%。

公积金发放个人贷款的笔数和金额也在增长。北京、上海、广州、深圳四个一线城市中,2018年度,四城住房公积金发放贷款额均匀同比增长24.9%,其中北京地域上涨最为明显:共发放住房公积金个人住房贷款831.33亿元,同比增长55.2%。

值得留意的是,四个一线城市中,广州的住房公积金数据“特立独行”。2018年,广州发放个人住房贷款2.50万笔、156.73亿元,同比分别降落22.47%和19.77%,与2018年广州楼市成交状况坚持分歧。

“公积金贷款在满足首套和刚需贷款需求方面的作用和优势,还是很明显的。”李宇嘉剖析说,“2014年、2015年楼市比拟宽松的时分,各城出台的一些降低公积金贷款门槛的措施如缴存六个月就能够贷款等,在这一轮楼市严控中也没有收紧。”

统计显现,多地超90%的公积金个人贷款用于购置144平米以下的普通住房。其中,北京地域2018年公积金个人贷款共支持职工购房681.37万平米,按贷款笔数计,68.8%的公积金贷款所购房屋建筑面积在90(含)平米以下,28.2%的贷款购房建筑面积在90―144(含)平米。

但公积金贷款仍有一定改良空间。近期打算在北京购房的杜小姐通知时期周报记者:“依据北京住房公积金贷款政策,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元,我如今才刚刚开端工作一年,拿到的额度太低了。另外,办理公积金贷款也比拟费事。”

从北京、上海、广州、深圳等13个城市住房公积金个人贷款总量来看,2018年度,上述13个城市住房公积金的个人贷款增量总量为3191亿元,不及中国银行一家的2018年度个人住房贷款增量4420亿元。

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“最严新政”背后 2018住房公积金贷款创新高,时期周报记者梳理发现,各城公积金发放个人贷款的笔数和金额均呈正向增长。”从北京、上海、广州、深圳等13个城市住房公积金个人贷款总量来看,2018年度,上述13个城市住房公积金的个人贷款增量总量为3191亿元,不及中国银行一家的2018年度个人住房贷款增量4420亿元。